Hvad skal man undersøge?
Der kan være helt særlige forhold, der knytter sig til ejendommen. Man skal derfor altid huske at kigge på sit skøde som det allerførste, inden man begynder.
Deklarationer
Man skal huske at undersøge, om der er særlige deklarationer eller servitutter på matriklen – disse findes fx på ens skøde på ejendommen, evt. på kommunens tekniske forvaltning eller i sidste instans på tinglysningskontoret.
Begrænsninger i grundens anvendelse
Ens grund kan ligge i landzone, hvilket medfører særlige begrænsninger for, hvor meget og hvad man må bygge. Grunden kan også ligge tæt på skov eller strand, hvilket også sætter særlige begrænsninger.
Læs mere under lovgivning
Tegninger over de eksisterende forhold
På kommunens tekniske forvaltning kan man nogle gange være heldig at finde tegningsmateriale fra tidligere byggesager på ens ejendom, så man slipper for at måle sit hus op én gang til. Der er flere kommuner, der har eller er i gang med at digitalisere byggesagsarkivet, så man selv kan finde tegningerne via kommunens hjemmeside. Vær dog opmærksom på, at tegningerne ikke altid er korrekt målsat. Der er heller ingen garanti for, at man ved udførelsen har fulgt tegningerne 100 %. Man skal derfor altid kontrollere målene.
Man kan også søge om aktindsigt i Slots- og Kulturstyrelsen arkiv og finde tegninger, korrespondance, tidligere tilladelser m.m. der vedrører ens fredede hus. Slots- og Kulturstyrelsen arkiv er også ved at blive digitaliseret, og på et tidspunkt vil man selv kunne hente arkivets akter frem via Slots- og Kulturstyrelsen hjemmeside.
Findes der ikke tegninger, der viser de nuværende forhold, eller er de tilgængelige tegninger af for ringe kvalitet, må man foretage en egentlig opmåling af sit hus, eller bede en rådgiver om det.
Læs mere under hvordan kommer man i gang?
Hvor meget må man bygge?
Hvis man skal bygge til sit hus, må man først og fremmest undersøge, hvilken bebyggelsesprocent, der er gældende for ens område. Altså hvor mange kvadratmeter etageareal der må være i alt i forhold til grundens areal. Vær opmærksom på, at der i en lokalplan kan være bestemt en anden bebyggelsesprocent end dem, der er foreskrevet i Bygningsreglementet BR10. I det tilfælde er det lokalplanens regler, der gælder.
Etagearealet fremgår af BBR over ens ejendom. Disse oplysninger er ikke altid opdaterede, og man skal derfor kontrollere, om de passer.
Læs mere på www.ois.dk
Hvor højt og hvor tæt på skel må man bygge?
Ifølge bygningsreglementet kan kommunen ikke nægte en ret til at bygge, hvis man overholder visse minimumskrav. Kommunen skal i sin vurdering af et projekt også tage hensyn til helheden. Hvis alle andre bygninger i området fx overskrider disse minimumskrav, skal kommunen tage hensyn til dette, når et nyt projekt skal vurderes. Minimumskravene er der især for at mindske risikoen for brandsmitte til naboejendommen.
Det kan dog i kommuneplanen, en lokalplan eller i deklarationer på ens grund være anført andre og mere restriktive krav til, hvor og hvor højt man må bygge. Hvis man ikke kan overholde disse bestemmelser, skal man forinden søge om dispensation herfor. Undersøg derfor altid de gældende regler for, hvor højt man må bygge.
Der gælder særlige regler ved stråtage, både for stråtages afstande til skel, men også de indbyrdes afstande på matriklen fx: Hvis to bygninger er placeret på samme grund, skal der mellem et stråtag og en bygning uden stråtag være 12,5 m. Er begge bygninger med stråtag skal afstanden imellem bygningerne være 20 m.
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige:
30% ved fritliggende ejendomme, villaer og lign.
40% i byzone, villakvarterer, rækkehusbebyggelse og lign.
60% ved etagebyggeri, når det er foreskrevet af kommunen.
45% for anden bebyggelse til erhvervs –og institutionsbrug.
15% i sommerhusområder
Bebyggelsesprocenten beregnes ved at dividere bruttoetagearealet med grundens størrelse i m² og gange med 100.
Bruttoetagearealet er det totale areal af alle etager (både stueetage og tagetage) målt udvendigt. Man skal medregne arealet for alle bygninger på grunden. Tagetagens areal måles 1,5 m over gulv. Udestuer, lukkede altaner, overdækkede gårde, forbindelsesgange og lign. medregnes i bruttoetagearealet, men til gengæld tæller kældre, der ligger mere end 1 m under terræn ikke med. Man har ved fritliggende huse også lov til at trække 35 m² skur eller garage fra det totale etageareal.
For boliger i landzoneområder må det samlede boligareal i øvrigt ikke overstige 250 m2, ellers kræver det en landzonetilladelse.
Læs mere om beregningsregler i Bygningsreglementet
Afstande og højder jf. bygningsreglementet:
Minimumskrav til afstand til skel eller til midten af vejen er:
2,5 m ved fritliggende ejendomme, villaer og lign.
5 m i sommerhusområder
10 m hvis ens hus har stråtag
Begrænsninger i bebyggelseshøjder, maksimalt:
To etager (i sommerhusområder ofte en etage)
8,5 m højde, inkl. tag (i sommerhusområder ofte 5 m)
1,4 gange afstand til skel eller vejmidte
Vær opmærksom på, at der i fx en lokalplan kan være bestemt andre og mere restriktive afstands- og højdekrav.